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同建名师叶老师
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一级建造师项目管理考试核心点及精讲第九部分

分类:资料下载   发布日期:2013年11月14日   浏览次数:1165

IZ206033成本加酬金合同的运用
一、成本加酬金合同的含义
采用折中合同,承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险,这些风险主要由业主承担,对业主的投资控制很不利。
P278二、成本加酬金合同的特点和适用条件
成本加酬金合同通常用于如下情况:
(1)工程特别复杂,工程技术、结构方案不能预先确定,或者尽管可以确定工程技术和结构方案,但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商,如研究开发性质的工程项目;
(2)时间特别紧迫,如抢险、救灾工程,来不及进行详细计划和商谈。
三、成本加酬金合同的形式,主要如下
(一)成本加固定费用合同(二)成本加固定比例费用合同(三)成本加奖金合同(四)最大成本加费用合同
P279四、成本加酬金合同的应用
当实行施工总包管理模式或CM模式时,业主与施工总承包管理单位或CM单位的合同一般采用成本
加酬金合同。
IZ206040建设工程担保
我国担保法规定的担保方式有五种:保证、抵押、质押、留置和定金
建设工程中经常采用的担保种类有:投标担保、履约担保、支付担保、预付款担保、工程保修担保等。
IZ206041建设工程担保
一、投标担保的含义
根据《工程建设项目施工招标投标办法》规定,施工投标保证金的数额一般不得超过投标总价的2%,最高不得超过80元人民币。
P280二、投标担保的形式:
现金;保兑汇票;现金支票;银行汇票;不可撤销信用证;银行保函;由保险公司或提供公司投标保证书。 
IZ206042履约担保的内容
二、履约担保的形式
履约担保可以采用银行保函或履约担保书的形式。在保修期内,工程保修担保可以采用预留保留金的方式。
(一)银行履约保函
1.银行履约保函是由商业银行开具的担保证明,通常为合同金额的10%左右,银行保函分为有条件银行保函和无条件银行保函。
P281 2.建筑行业通常倾向于采用有条件的保函。
(二)履约担保书
由担保公司或者保险公司开具履约担保书,当承包人在执行合同过程中违约时,开除担保书的担保公司或者保险公司用该担保金去完成施工任务或者向发包人支付完成该项目所实际花费的金额,但该金额必须用在保证金的担保金额之内。
(三)保留金

保留金一般为每次工程进度款的10%,但总额一般应限制在合同总价款的5%(通常最高不得超过10%)。一般工程移交时,业主(工程师)将保留金的一半支付给承包人;质量保修期(或“缺陷责任期满”)时,将剩下的一半支付给承包人。

P282 IZ206043预付款担保的内容
一、预付款担保的含义
建设工程合同签订以后,发包人往往会支付给承包人一定比例的预付款,一般为合同金额的10%,如果发包人有要求,承包人应该向发包人提供预付款担保。
二、预付款担保的形式
(一)银行保函
预付看担保的主要形式是银行保函。预付款担保的担保金额通常与发包人的预付看是等值的。预付看一般逐月从工程款中扣除,预付款担保的金额也相应逐月减少。
三、预付款担保的作用
预付款担保的主要作用在于保证承包人能够按合同规定进行施工,偿还发包人已支付的全部预付金额。
IZ206044支付担保的内容
一、支付担保的含义
支付担保是中标人要求招标人提供的保证履行合同中约定的工程款的支付义务的担保。
P283 3.担保公司担保
发包人的支付担保应是金额担保。实行履约金分款滚动担保。支付担保的额度为工程合同总额的20%~25%,本段清算后进入下段。
IZ206050建设施工合同实施
P284(二)合同分析的作用
1.分析合同中的漏洞,解释有争议的内容 
2.分析合同风险,制定风险对策 
3.合同任务分解、落实 
在合同实施中,如果工程师指令的工程变更属于合同规定的工程范围,则承包人必须无条件执行,如果工程变更超过承包人应承担的风险范围,则可向业主提出工程变更的补偿要求。 
工程变更的补偿范围,通常以合同金额一定的百分比表示。通常这个百分比越大,承包人的风险就越大。 
违约责任 承包人不能按合同规定工期完成工程的违约金或承担业主损失的条款; 
由于管理上的疏忽造成对方人员和财产损失的赔偿条款; 
由于预谋或故意行为造成对方损失的处罚和赔偿条款; 
由于承包人不履行或不能正确地履行合同责任,或出现严重违约时的处理规定; 
由于业主不履行或不能正确地履行合同责任,或出现严重违约时的处理规定,特别是对业主不及时支付工程款的处理规定。

竣工验收合格即办理移交。移交表示:

业主认可并接收工程,承包人工程施工任务的完成; 
工程所有权的转让; 
承包人工程照管责任的结束和业主照管责任的开始; 
保修责任的开始; 
合同规定的工程款支付条款有效。

P286 IZ206052施工合同交底的任务
合同分析后,应向各层次管理者进行“合同交底”,即由合同管理人员对合同的主要内容进行分析、解释和说明的基础上,通过组织项目管理人员和各个工程小组学习合同条文和合同总体分析结果,使大家熟悉合同中的主要内容、规定、管理程序,了解合同双方的合同责任和工作范围,各种行为的法律后果等,使大家树立全局观念,使各项工作协调一致,避免执行中的违约行为。
项目经理或合同管理人员应将各种任务或事件的责任分解,落实到具体的工作小组、人员或分包单位。
P287一、施工合同跟踪
施工合同跟踪有两方面的含义。一是承包单位的合同管理职能部门对合同执行者(项目经理部或项目参与人)的履行情况进行的跟踪、监督和检查,二是合同执行者(项目经理部或项目参与人)本身对合同计划的执行情况进行跟踪、检查与对比。在合同实施过程中二者缺一不可。
(一)合同跟踪的依据
合同跟踪的重要依据合同以及依据合同而编制的各种计划文件;其次还要依据各种实际工程文件原始记录、报表、验收报告等;另外还要依据管理人员对现场情况的直观了解,如现场巡视、交谈、会议、质量检查等。
(二)合同跟踪的对象
1.承包的任务2.工程小组或分包人的工程和工作3.业主和其委托的工程师的工作
二、合同实施的偏差分析
(一)产生偏差的原因分析(二)合同实施偏差的责任分析(三)合同实施趋势分析
合同实施偏差处理:组织、技术、经济、合同措施
P289工程变更的范围:
改变合同中所包括的任何工作为数量; 
改变任何工作的质量和性质; 
改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸; 
删减任何工作,但要交他人实施的工作除外; 
任何永久工程需要的任何附加工程设备、材料或服务 
屐工程的施工顺序或时间安排。 
设计变更:
更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸; 
增减合同中约定的工程量; 
改变有关工程的施工时间和顺序; 
其他有关工程变更需要附加的工作。 
2.工程变更的批准
承包商提出的工程变更,应该交予工程师审查并批准;由设计方提出的工程变更应该与业主协商或经业主审查并批准;有业主方提出的工程变更,涉及设计修改的应该与设计单位协商,并一般通过工程师发出。工程师发出的工程变更权利,一般会在施工合同中明确的约定,通常在发出变更同之前征得业主批准。除非工程师明显超越合同权限,承包人应该无条件地执行工程变更的指示。
工程变更的责任分析与补偿要求
由于业主要求、政府部门要求、环境变化、不可抗力、原设计错误等导致的设计修改,应该由业主承担责任。由此所造成的施工方案的变更以及工期的延长和费用的增加,应该向业主索赔; 
由于承包人的施工过程、施工方案出现错误、疏忽而导致设计的修改,应该由承包人承担责任; 
施工方案变更要经过工程师批准,不论这种变更是否会对业主带来好处。

IZ206054施工分包管理的方法(新内容)
一、对施工分包单位进行管理的责任主体
施工分包单位的选择可由业主指定,也可以在业主同意的前提下由施工总承包或施工总承包管理单位自主选择,其合同既可以与业主签订,也可以与施工总承包或者施工总承包管理单位签订。无论是业主指定的分包单位还是施工总承包或者施工总承包管理单位选定的分包单位,其分包合同都是与施工总承包或者施工总承包管理单位签订。对分包单位的管理责任,也是由施工总承包或者施工总承包管理单位承担。必须明确的是,对施工分包单位进行管理的第一责任主体是施工总承包单位或施工总承包管理单位。 
施工分包单位管理工作的内容:成本控制、进度控制、质量控制、安全管理、信息管理、人员管理、合同管理。 
进度控制: 
应该根据施工总进度计划提出分包工程的进度要求,向施工分包单位明确分包工程的进度目标。在施工分包合同中应该确定计划拖延的责任。 
分包单位的选择应该经过严格考察,并经业主和工程监理机构的认可,其资质类别和等级应该符合有关规定。 
要对分包单位的劳动力组织及计划安排进行审批和控制,要根据其施工内容、进度计划等进行人员数量、资格和能力的审批和检查。 
要责成分包单位建立责任制,将项目的质量、安全等保证体系贯彻落实到各个分包单位、各个施工环节,督促分包单位对各项工作的落实。 
P292 IZ206055施工合同履行过程中的诚信自律(新内容)
P293各地建筑市场综合监管信息系统,要逐步与全国建筑市场诚信平台实现网络互联、信息共享和实时发布。诚信行为记录由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门在当地建筑市场诚信信息平台上统一公布。其中,不良行为记录信息的公布时间为行政处罚决定作出后7日内,公布期限一般为6个月至3年,良好行为记录信息公布期限一般为3年。
省、自治区和直辖市建设行政主管部门负责审查整改结果,对整改确实有效的,由企业提出申请,经批准,可缩短其不良行为记录信息公布期限,但公布期限最短不得少于3个月, 
P298 IZ206061索赔依据
二、索赔的分类
(一)按索赔有关当事人分类:1—4条
(二)按照索赔目的和要求分类
1.工期索赔,一般只承包人向业主或者分包人向承包人要求延长工期
2.非要索赔:即要求补偿经济损失,调整合同价格。
(三)按照索赔时间的性质分类
1.工程延期索赔,因为发包人未按合同要求提供施工条件,或者发包人指令工程暂停或不可抗力事件等原因造成工期拖延的,承包人向发包人提出索赔;
2.工程加速索赔,通常是由于发包人或工程师指令承包人加快施工进度,缩短工期,引起承包人的人力、物力、财力、的额外开支,承包人提出索赔;
3.工程变更索赔,由于发包人或工程师指令增加或减少工程量或增加附加工程、修改设计、变更施工顺序等,造成工期延长和费用增加,承包人对此向发包人提出索赔,分包人也可以对此向承包人索赔;
P299 4.工程终止索赔,由于发包人违约或者发生了不可抗力事件等造成工程非正常终止,承包人和分包人因蒙受经济损失而提出索赔;
5.不可预见的外部障碍或条件索赔,即施工期间在现场遇到一个有经验的承包商通常不能预见的外界障碍或条件,例如质地条件与预计的(业主提供的资料)不同,出现未预见的岩石、淤泥或地下水等,导致承包人损失,这类风险通常应该有发包人承担,即承包人可以据此提出索赔。
6.不可抗力时间引起的索赔,在新版FIDIC施工合同条件中,不可抗力通常是满足以下条件或情况:
一方无法控制的、该方在签订合同前不能对之进行合理防备的、发生后该方不能合理避免或克服的、不主要归因于他方的。
7.其他索赔,如货币贬值、汇率变化、物价变化、政策法令变化等原因引起的索赔。
P301 (二)索赔成立的前提条件
索赔成立,应该同时具备以下三个前提条件:
1.与合同对照,时间已造成了承包人工程项目成本的额外支出,或直接工期损失;
2.造成费用增加或工期损失的原因,按照合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任;
3.承包人按照合同规定的程序和时间提交索赔通知和索赔报告。
五、索赔的依据
总体而言,索赔的依据主要是三个方面:
1.合同文件2.法律、法规3.工程建设条例 
P302 (一)合同文件
合同文件是索赔的最主要的依据:
工程进度太慢,要求承包商赶工时,可索赔工程师的加班费; 
合同工期已到而工程仍未完工,可索赔误期损害赔偿费; 
质量不满足合同要求,如不按照工程师的指示拆除不合格工程和材料,不返工或不按照工程师的指示在缺陷责任期内修复缺陷,则业主可找另一家公司完成此类工作,并向承包商索赔成本及利润; 
质量不满足合同要求,工程被拒绝接收,在承包商自费修复后,业主可索赔重新检验费; 
未按合同要求办理保险,业主可前去办理并扣除或索赔相应的费用; 
由于合同变更或其他原因造成工程施工的性质、范围或进度计划等方面发生变化,承包商未按合同要求去及时办理保险,由此造成的损失或损害可向承包商索赔; 
未按合同要求采取合理措施,造成运输道路、桥梁等的破坏; 
未按合同条件要求,无故不向分包商付款; 
严重违背合同,工程师一再警告而没有明显改进时,业主可没收履约保函。 
针对一方的索赔要求,反索赔的一方应以事实为依据,以合同为准绳,反驳和拒绝对方的不合理要求或索赔要求中的不合理部分。 
索赔成立的前提条件
与合同对照,事件已造成了承包人工程项目成本的额外支出,或直接工期损失; 
造成费用增加或工期损失的原因,按合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任; 
承包人按合同规定的程序和时间提交索赔意向通知和索赔报告。 
索赔的依据: 
合同文件;2、法律、法规;3、工程建设惯例; 
索赔证据:书证、物证、证人证言、视听材料、当事人陈述、鉴定结论、勘验、检验笔录。 
索赔证据的基本要求:真实、及时、全面、关联、有效性

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